【公积金代理】南昌开始执行公积金“认贷不认房”政策

会保网|2014-11-06 19:46| 聚合阅读:   

“从10月29日开始,只要你首套房的贷款已经结清,二套房用公积金贷款仍算作首套房。”昨日上午,南昌市住房公积金管理中心的工作人员告诉记者,该中心已开始执行“认贷不认房”政策。

  据悉,“认贷不认房”政策分两种情况:其一,首套房为商业贷款,即使没有还清贷款,二套房用公积金贷款仍可享受首套房贷款政策;其二,首套房为公积金贷款并已结清,二套房可享受首套房贷款政策。在此两种情况下,房主使用公积金贷款的首付比例由原本的“不低于六成”降为“不低于三成”。贷款利率按基准利率执行。

  南昌公积金贷款执行

  “认贷不认房”政策

  “我已用公积金买了一套房,并且名下也只有一套房,请问:如果把这套房的贷款还清,还能用公积金买一套房吗?如果能,那能享受公积金首套首贷的待遇吗?”11月3日,南昌市民“强华”向南昌市住房公积金管理中心在线答疑平台咨询。

  对此,南昌市住房公积金管理中心的工作人员回应:目前对如何认定第几套住房以人民银行征信系统中的《个人信用报告》以及管理中心贷款系统贷款记录为准,管理中心以2010年3月23日南昌市差别化贷款政策出台的时间为时点,在时点日期之后以未结清的贷款(含住房公积金贷款和商业性个人住房贷款)记录作为认定标准。

  对本次申请认定为二次贷款同时符合公积金贷款条件,所购住房为改善性住房的,可申请住房公积金贷款,执行首付不低于30%,利率按基准利率执行;认定为三次以上贷款的,不予以受理。

  职工名下如有住房公积金贷款未结清,是不可再以住房公积金贷款的。再次申请住房公积金贷款的职工除符合首次申请贷款规定的条件外,还应当符合下列条件:1、已还清住房公积金贷款本息;2、无不良信用记录。如已结清住房公积金贷款,并满足住房公积金贷款条件,可再次申请住房公积金贷款。

  这是否意味着南昌市住房公积金贷款已开始执行“认贷不认房”政策了呢?昨日,记者从南昌市住房公积金管理中心证实,“认贷不认房”公积金贷款政策已开始在南昌执行。

  除此之外,南昌市住房公积金管理中心工作人员告诉记者,“如果首套房是商业贷款,即使尚未结清贷款也不受影响,二套房申请公积金贷款仍可享受首套房的政策。”不过,该工作人员补充称,若之前贷款未结清的话,可能会影响银行对购房者还款能力的考察。

  购二套房

  不仅降首付还省贷款

  按照南昌市住房公积金管理中心原本的规定:购买首套住房的,房屋面积90m2及以下的公积金贷款首付比例不低于20%,房屋面积90m2以上的公积金贷款首付比例不低于30%;购买第二套住房,不论房屋建筑面积多少,首付比例不低于60%。与此同时,贷款期限1~5年的,贷款年利率为4.5%。贷款期限6~30年的,贷款年利率为4.9%。对借款人购第二套住房(含二手房),贷款利率为5.39%,也就是按现行基准利率1.1倍执行。

  如今,“认贷不认房”政策的执行不仅可以让二套房买主减轻首付的压力,而且在贷款利率上还能享受基准利率,可省下不少钱。

  昨日上午在南昌市住房公积金管理中心咨询二套房公积金贷款的熊女士符合相关规定,可以享受到政策优惠。熊女士告诉记者,她是第二次使用公积金贷款,但是之前第一套房产的贷款已经结清。按照正在执行的新政,熊女士贷款30万元、10年还清,每月还款金额(等额本息还款)为3109.15元,到期共支付利息73098.27元。

  熊女士给记者算了一笔账,按照之前政策来计算,二套房的贷款首付不低于六成,而贷款的利率则需上浮10%,也就是4.9%。那么,贷款30万元、10年还清,每月需要还款3167.32元,到期共支付利息80078.62元。“这样下来利息可以省下6980.35多块钱呢!”熊女士高兴地说道。

  “认贷不认房”政策的执行让不少购房者想到了提前还贷,以享受“购二套房算作首套房”的政策优惠。记者昨日在南昌市住房保障和房地产管理局服务窗口看到,有不少提前还贷的房主在此注销抵押登记。

  提前还贷潮令各家银行个贷部门的工作人员忙晕了头。“不管是电话咨询还是申请提前还贷的客户数量都有明显的增加,很多客户都是冲着房贷新政来的。”南昌某商业银行个贷科的工作人员接受采访时表示,前段时间已经申请了二套房贷款的客户也纷纷表示希望延迟审批贷款。“不过现在银行的新政利率维持在基准利率,想要在基准利率上享受折扣仍旧没有执行。”

  记者从采访中了解到,受限贷松绑影响最大的是改善性购房者,特别是已有一套房却未还清贷款的“首改族”。银行方面的人士表示,目前,提前还贷的客户大多集中在中年人群体中,多数是因为购买首套房时资金紧张,选择的房子户型较小。家庭人口出现变化、多年存款后,考虑更换户型更大的房子。因此,在房贷新政的刺激下,这类人群将会加快换房的步伐。

  是否适合提前还贷

  需视具体情况而定

  那么,提前还贷是否划算呢?南昌某银行相关人士表示,是否适合申请提前还贷要视个人具体情况而定,其中要考虑利率变动、还款阶段、已还款金额、是否需要支付违约金等因素。
该人士介绍说,前几年,在银行办按揭的购房者享受过7折到9折的利率优惠,从长达几十年的借贷周期算下来,可以节省一大笔按揭利息。虽然此次央行房贷新政提出,符合首套房标准的贷款利率下限为基准利率的7折,但目前在政策落地执行过程中仅仅是维持了基准利率,打折的优惠恐怕很难享受到。“对于那些曾经享受过优惠按揭利率的贷款人来说,提前还贷并不划算。”

  此外,处于还款初期还是后期也很重要。据介绍,采用等额本息贷款方式的贷款者在还款初期还的大部分是利息,到了中期乃至后期才偿还本金。因此,如果一个贷款15年的购房者,已经偿还了8年的房贷,此时提前还贷是不太划算的。“想要提前还贷的购房者应该考虑自己所处的还款阶段,如果还款时间不长,选择提前还贷可有效节省利息支出。如果处于中后期,已经偿还了大部分利息,就不适合提前还贷。”

  此外,记者注意到,部分银行在贷款合同中对提前还贷有一定的时间限制,如省内有银行规定,贷款不满一年不能提前还款,提前还款的金额不能少于每月还款额的6倍等。此外,还有银行针对提前还款收取一定比例的违约金。因此,房主在选择提前还贷时务必弄清楚相关规定。



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